518外汇:疫情空袭下的房地产市场“伤情”

〖壹〗、疫情下的房地产市场“伤情
”主要表现为住宅市场和商办地产均受到显著影响 。住宅市场：销售大幅下滑：受春节假期延长 、售楼处关闭等措施影响 ，一季度住宅市场销售大幅下滑，预计下降30%以上
，湖北地区预计下滑70%以上。

新冠疫情下,美国“救市法案 ”对商业地产的利好分析

〖壹〗、退税优惠直接提供资金流动性支持CARES法案通过调整税收规则，允许商业地产投资人获得过往财务年度中计划外的退税资金 ，成为提振业务的关键手段
。

〖贰〗
、政策影响力：例如
，特朗普政府减税政策直接利好黑石等合伙制金融机构，推动其转型上市公司并提振股价。华尔街的“能量
”象征 黑石总部虽远离物理意义上的华尔街 ，但通过并购希尔顿、范思哲 、乐高乐园等品牌
，以及成为美国最大私人住宅“房东”和印度最大商业地产持有者，展现了21世纪资本的全球影响力 。

〖叁〗
、背景：在新冠疫情初期 ，特朗普政府采取了相对乐观的态度
，对疫情的严重性认识不足，这在一定程度上影响了市场的判断
。市场反应：美股在这一阶段达到顶部 ，特朗普和华尔街可能开始出货
，北上资金流出，市场出现见顶迹象。策略：投资者应警惕市场过热 ，及时减仓，避免高位接盘 。

〖肆〗、市场反应分析：尽管有2万亿美元的经济刺激法案通过
，但市场似乎对此反应并不积极，反而出现了“利好出尽即是利空 ”的现象 ，美股大幅跳水
，显示出市场对未来经济前景的担忧
。

〖伍〗 、美联储陡峭加息的背景前期宽松政策刺激经济：2020年初新冠疫情爆发后，美国政府实施了极其宽松的财政货币政策救市。货币政策上 ，美联储短时间内将联邦基金利率调降至0 - 0.25%
，并实施大规模量化宽松政策，资产负债表从4万亿美元扩张至9万亿美元 。

〖陆〗
、美国国会通过短期支出法案暂时避免了政府“停摆
” ，但债务危机这一更大挑战正逐渐逼近
。具体分析如下：政府“停摆”危机暂时缓解背景与原因：新冠疫情、俄乌冲突等因素冲击美国经济
，拜登政府采取救市措施致债台高筑，两党围绕“新财年拨款案 ”激烈争论 ，使政府支出受阻
，面临“停摆
”风险。

新冠疫情下中国商业地产的危机与商业变革机遇

〖壹〗 、新冠疫情下，中国商业地产面临危机的同时也孕育着商业变革的机遇 。 具体如下：危机经营压力剧增租金收入下滑：疫情期间 ，大量商户经营受阻，尤其是餐饮
、零售、娱乐等线下消费密集型行业
。许多商户因客流量锐减 、营业时间受限
，收入大幅下降，甚至出现长期停业状态 ，导致无力支付租金。

〖贰〗
、阎立忠认为疫情常态化下产业地产面临现状困局、呈现走势变局
，破局关键在于经营定位和市场定位清晰 。具体内容如下：现状与困局发展势头与问题并存：产业园区 、产业地产是产业发展平台载体和社会经济晴雨表，当下发展势头猛。

〖叁〗、金融界上市公司研究院从3月起推出地产观察 ，通过和行业专家
、权威人士和知名房企高管等进行深入交流
，厘清短期变化和长期变革，探讨房地产行业在“疫情后半段”的战略对策
。 新冠肺炎疫情对房地产行业及其上下游产业链带来了挑战。

〖肆〗、根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据 ，2020年上半年
，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌 。

〖伍〗 、近来，产业地产80％离不开项目销售 ，它的商业逻辑主要是通过卖房子获得盈利
，再反哺园区运营
。“即便没有疫情的影响，产业地产的未来趋势也更注重运营的逻辑 ” ，孙晓利认为。不过，轻资产运营还有很长的路要走 。

谁说加国商业地产受重创?那是你没找到会下金蛋的鸡

尽管加拿大商业地产整体受疫情冲击
，但工业地产板块因电商物流需求激增而逆势增长，成为商业地产中的“会下金蛋的鸡
”
。具体表现如下：疫情对商业地产的冲击2020年疫情导致零售业倒闭
、办公楼租赁锐减。例如 ，大温地区办公楼空置率在2020年第四季度升至2%
，为2018年后的新高 。零售业因线下消费受限，大量店铺交不起租金而关闭
。

商业地产在疫情后面临的风险和基本应对策略

商业地产在疫情后面临的主要风险包括租金支付问题、政策优惠无法享受 、法律关系复杂
、承租人违约、退租索赔 、权益受损及不合理租金要求等；基本应对策略涵盖租金调整
、支付周期延后、优惠转移 、用途变更
、合同履行与解除等多种措施。

商业地产面临转型升级阵痛期在市场不断调整、恢复的过程中 ，商业地产正酝酿形成独特的消费新业态 、新物种和新生态
，这一过程充满挑战，是转型升级的阵痛期 。例如疫情对商业地产冲击严重 ，线下零售业低迷
，但同时也促使商业地产寻求新的发展模式和业态
。

资金链紧张融资难度加大：疫情对经济造成冲击，金融机构对商业地产项目的风险评估更为谨慎 ，融资门槛提高。商业地产企业获取银行贷款、发行债券等融资渠道受阻
，资金来源受限 。一些中小型商业地产开发商，由于无法及时获得融资 ，面临项目开发进度延迟甚至停滞的风险。

综上所述，疫情对房地产市场产生了深远的影响
，但房企可以通过加强线上交易能力
、优化现金流管理、储备优质土地 、预测疫情发展节点并调整策略以及研究产品价值点并创新等措施来应对挑战并抓住机遇
。

金融政策支持降息降利率：大幅调降房贷利息，可以直接减轻因疫情影响收入
、出现断供危机家庭的负担。降低房贷利率可以减少购房者的每月还款金额 ，缓解家庭经济压力
，降低断供风险 。例如，央行可以通过调整基准利率或引导商业银行降低房贷利率等方式 ，为购房者提供更优惠的贷款条件
。

疫情下的房地产,现金流动性尤为重要!

〖壹〗、在疫情背景下
，房地产领域现金流动性至关重要，是保障资产安全与实现保值增值的核心要素。

〖贰〗 、综合来看 ，房子与现金的重要性需结合个人资产状况
、生活需求及风险应对能力判断
，二者并非完全对立，刚需群体应优先保障住房 ，有房者需合理配置现金储备
，高净值人群可考虑房产投资但需关注政策风险 。

〖叁〗、发展中国家资产配置的启示：中国等发展中国家房地产占比过高（如中国78%），金融资产占比过低（12%）
。随着财富增加 ，人们可能转向高流动性资产（如股票 、基金）。疫情下，房地产流动性差
，持有现金可更灵活应对市场变化 。金融产品的信用本质与风险：金融产品基于信用，危机时社会信用崩塌会导致借贷能力丧失
。

〖肆〗
、在突发状况下 ，如全球性疫情或经济衰退
，保持一定的现金流动性对于个人和企业都至关重要。现金可以用于支付基本的生活费用、工资 、租金等，以及应对可能出现的紧急情况 。当需要现金的人急于出售资产时 ，他们可能会以低于市场价的费用出售
，这为拥有现金的人提供了以较低成本购买资产的机会
。

〖伍〗
、人们提倡囤现金主要是为了应对不确定性、规避资产风险 、满足心理安全感，以及抓住突现的投资机会。在特殊时期 ，现金的高流动性显得尤为重要 。比如疫情期间
，部分线下店铺暂停电子支付，只接受现金交易 ，这时候持有现金就能确保及时购买到生活必需品或支付紧急医疗费用。